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北京市第三中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会召开涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷典型案例新闻通报会 典型案例揭住房租赁合同“名实不符”陷阱
2026/1/3
2025年12月23日，北京市第三中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会，召开涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷典型案例新闻通报会。2022年1月至2025年11月，该院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷566件，案件数量呈逐年上升态势。其中，部分企业使用“名实不符”的合同文本引发的法律性质争议，成为纠纷主要成因之一。会上公布的一则典型案例显示，房主沈某与某住房租赁企业签订了《资产管理服务合同》，约定沈某授权住房租赁企业将其住宅供他人居住、使用，住房租赁企业向沈某支付固定租金收益。后企业以“委托合同”享有任意解除权为由停止付款并主张解约。法院审理认为，合同约定了固定租金收益，符合“出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金”的租赁合同的基本属性，最终认定双方为房屋租赁法律关系，驳回了企业基于委托合同关系提出的抗辩。“实践中，部分企业借《委托管理协议》《资产管理服务合同》等模糊合同性质，意图主张‘任意解除权’。”北京三中院副院长朱平明确指出了两类合同核心差异，“房屋租赁关系中，产权人获相对固定对价，房屋即便空置，住房租赁企业也须依约交租；委托合同关系中，住房租赁企业向产权人收取佣金或中介费，而租赁合同关系建立在产权人与租客之间，产权人直接向租客收取租金，并自行承担房屋空置期租金损失。”除合同性质问题外，住房租赁企业提供的房屋不适租占比25%，租赁合同约定不明导致合同履行产生矛盾占比10%，格式条款侵权、押金未纳入监管账户、超期转租等亦是纠纷高发区。数据显示，住房租赁企业作为上诉方的案件占比达53%。针对市场乱象，监管持续加码。北京市住房和城乡建设委员会二级巡视员庞瑞敬介绍，通过大力推进企业押金托管和租金监管，北京市签约监管银行的租赁企业达800余家，已有54.8万笔租赁合同的17.1亿元纳入监管。同时，通过强化企业备案动态监管、发布风险警示名单、优化投诉调解流程等多措并举，不断提升行业治理水平。（信息来源：人民法院报）
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